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2006年01月31日

設計士打合せ 6回目

前回の打合せの最後に設備類を決めたリストを渡してあったのでそれに基づいて見積もりを提示してくれました。

前回の見積もりは建物本体価格で約1600万円でした。

今回の見積もりでは建物本体価格で約1724万円となりました。

前回からの増加分として
1)盛土
2)盛土に伴い深基礎
3)深基礎に伴い基礎部分の御影石貼割増分
4)壁面収納
5)2F洗面化粧台

これらが含まれた分アップしました。

4)は妻の要望で松下電工のキュビオスという商品での見積もりです。
キュビオスは壁一体にテレビを含めた収納棚を据付られ見た目,非常にすっきりします。
ただし,お値段も一流!
キュビオスのグレードを下げる事も考える事になるでしょう・・・妻を怒らせない程度に

その他には盛土も大きな出費ですが周りとの調和を考えると仕方なしか。
(周りの家が殆ど例外なく盛土をしているので我が家だけ低いのはちょっと・・・別に水害がある地域ではないのだが)


それとまだ我が家では外壁と玄関ドアを決めていません。
迷い始めてはや1月以上。そろそろ決めないといかんな。


しかし,今回の見積もりでの消費税額はなんと82万円!!

今後,必ず消費税は上がるでしょうから10%になったら・・・・・
住宅需要にも影響してくるでしょうね。

投稿者 takaya : 20:33 | コメント (0) | トラックバック

住宅ローンの上手な借り方

例えば2000万円のローンを組むとします。
このとき

1)全額を毎月の返済にする
2)40%(800万円)をボーナス払いとし残りを毎月返済にする

とした場合,どっちが総額の返済が少なくなると思いますか?


正解は


どっちも同じです!


実際に計算して見ましょう。

前提として,元利均等返済,金利3%,20年支払いとします

1)の場合
毎月返済額は111,000円 → 総返済額は 2662万円

2)の場合
ボーナス払い267,416円 → 総返済額は 1067万円(A)
毎月返済額は 66,540円 → 総返済額は 1597万円(B)
(A)+(B)=2664万円


2万円しか変わらないのでほぼ,同じと考えていいでしょう。


ただし,今はボーナスが毎回、一定額出る時代ではありませんので極力,なんとかがんばって毎月の給料の中から返済できる金額に、毎月返済額を抑えて、ローンを組むべきと思います。
返済額を抑える方法は、できるだけ長期にすること、できるだけ頭金を増やして、借入金額を減らすこと。
また、自分の給料の額を考え、高額物件に背伸びをしないこと。←う~ん,身に染みる。

なお、ボーナス返済を組み込まなければ、通常にボーナスをもらった時はその中から内入することもできます。内入れをすれば元金が償却されるので住宅ローンの金利で運用をしたのと同じ事になります。
詳しくは住宅ローンの繰上返済
今時,3%もの高利で確実に運用するなんて殆ど不可能ではないかな?


よ~く,考えてローンを組みましょう!!

投稿者 takaya : 06:18 | コメント (0) | トラックバック

2006年01月30日

住宅ローンの繰上返済

繰上返済とは、ローンの元本部分を一気に返すことによって、それ以降に支払わなければならない利息をどっと削減して、しかも、返済期間も短縮してしまうワザなのです。
通常,銀行に預金を預けても金利は0.01%程度又はそれ以下。対して,住宅ローンの金利は3%程度でしょうか。
(借りると貸すで300倍の差 Σ( ̄ロ ̄lll) ガビーン)
もし,余裕資金があるのなら銀行に預けるよりも住宅ローンの繰上返済を行うほうが大きく得をします。
300倍の金利差があるのですから・・・・

ここで、実際に計算してみると

 金利3.0%、借入金3,000万円、返済期間30年の場合、元利金等返済方式での返済総額は、なんと!!約4500万円。元本3,000万円に対して1,500万円もの利息を支払わなければならないということです。

 この1,500万円の利息支払いはいかにも、もったいない。

ところが,もし350万円の余裕がありこの資金を繰上返済にあてると返済利息430万円も減額されるのです。
もし,この資金を銀行に預けたとしたらいくらの利息が付くでしょうか?一目瞭然ですね。

別の言い方をすれば,この余裕資金を銀行に預けた場合は銀行の金利(超低金利)での運用に対し,繰上返済を行えば住宅ローンの金利で運用した事になるのです

(注)
あくまで余裕資金での話ですので,万が一の病気やけがで入院するような事態に備えてのお金は確保してくださいね。

投稿者 takaya : 06:52 | コメント (0) | トラックバック

住宅ローンの基本

住宅ローンのおさらいをしたいと思います。

住宅ローンは、金融機関が住宅購入者のためだけに貸付を行うものです。基本中の基本!!
住宅ローンの優遇として金融機関は長期で低金利での貸付を行っていますので住宅ローンを借りて、その資金を他の用途に使うことは禁じられています
なお、住宅は自分が住むためのものが対象なので,賃貸目的での住宅ローン借入は禁じられています。


当然,住宅ローンで出した資金が、しっかり業者に払われるところまで金融機関は確認します。実際にローンを組んだ人が住むことを確認するために金融機関は「住民票」の提出を要求するのです。

もし,ばれてしまったら・・・


金銭消費貸借契約書の違反となり一括返済を迫られてしまいます
そうなった場合,他の金融機関から借り入れをする事になってしまう(当然,住宅ローンより高金利)か持ち家を手放すかのどちらかでしょう。・・・正直,かなり悲惨・・・

投稿者 takaya : 06:44 | コメント (0) | トラックバック

下水道の種類 集中豪雨時に被害がでにくいのは

最近では温暖化の影響か集中豪雨となり床上,床下浸水の被害が大きかったそうです。特に都心部で。

集中豪雨の時は雨以外に下水管からの逆流が被害が大きくなる一因として上げられています。

東京では『合流式下水道』を設置しているそうです。
合流式下水道は下水,雨水を同じ管で集めているので豪雨時には逆流の恐れがあります。

対して,『分流式下水道』では下水と雨水は別々の管で集められるので豪雨時でも逆流の心配は少なくなります。

昭和40年代以降は分流式下水道を採用する都市が多くなって来ていますが東京のように早くから下水道が設置されていた地域では合流式下水道が多いようです。

お住まいの地域,又は土地を購入しようとしている地域が合流式か分流式か一度確認したほうが良いでしょう。
もし,家を建てる前なら土盛りをして土地を高くするなどの事前策を講じる事を検討してみて下さい。

もし,浸水をしたらその家が被る被害は計り知れませんから。

合流式下水道の詳細はこちらのなぜ合流式下水道の改善が必要かサイトが参考になります。

投稿者 takaya : 05:35 | コメント (0) | トラックバック

2006年01月29日

本下水or浄化水槽で費用が・・

土地を買う時はその土地が本下水か浄化水槽かを確認しましょう。

なぜなら,本下水と浄化水槽で工事費が場合によっては50万以上も違うのです。

独身で親元に住んでいると下水とかには興味ないですよね。私も特に意識していなかったのですが私が買った土地は下水の地域でした。

下水はトイレ,台所,お風呂の排水を各市町村の下水管に流して下水処理センターで一括して処理するのに対し,浄化水槽は各家庭に槽を設けてそこで排水処理を行います。

どちらも家を新築する際には工事が必要なのですが浄化水槽のほうが工事費が高く付くのです。


また,各家庭の下水管,汚水桝のイメージ図は福井市のHPを参照
福井市の場合ですが,公共桝(市町村で設置してくれる桝。福井市では公設汚水桝と読んでいるらしい。)の設置位置も示してあります。
詳細は福井市HPの汚水桝の設置について


参考までに,以前,C工務店との打ち合わせ時に提示された下水と浄化水槽の工事費は

下水工事;315,000円
浄化槽 ;130m2未満  725,000円
     130m2以上  945,000円
     2世帯    1,200,000円

ちなみに,浄化水槽にも放流と浸透の2種類あり処理した汚水を流せるような川などが近くにある場合だと無い場合に比べて、安くなります。

但し,浄化水槽には一般に各市町村から補助金がでます。金額は各市町村により異なりますが30万円程度が多いようです。
私の建設予定地の補助金は31万5千円。この分を差し引いてもやはり浄化槽の方が高くなります。
また、当然ですが公共桝から各家庭までの距離が遠いと余計に工事費が掛かります。

土地を選ぶ際には下水にも注目してみてください。あとで想定外の出費とならないように。

投稿者 takaya : 21:10 | コメント (0) | トラックバック

2006年01月23日

大手ハウスメーカー営業マンへの交渉

モデルハウスも見学してみたいけど後々の営業マンの電話/訪問攻勢を考えると気が重いですよね。

ですが、営業マンに『この客は見込みが無い』と思わせることが出来れば営業攻勢は無くなります。

実際に私がやった事は希望の間取りを大雑把に作成して(他社と事前に打合せをした時の図面があればそれを使いましょう。もちろん会社名は分からないようにして)

『こういう感じの間取りで広さは○○坪,そして予算は諸費用,外構工事などすべてコミコミで予算○○○○万円。御社で出来ますか?』

しばし,電卓を叩いて計算・・・・・


たいていの場合


『・・・正直,厳しいです。残念ですが・・・』

はっきり断ってくれればもうけもの。
合意する確率が低いのに打ち合わせを重ねても正直,双方の時間の無駄。だめならそれで結構。

私の場合、初めから大手のハウスメーカーで作る気は無いので・・・
ただ、モデルルームを見学したかっただけ。
たまには粗品目当て(セコッ)


しつこい営業さんにはこうやって折衝するのも一つの手ですね。『予算はこれだけ,さあ御社で出来ますか?』と迫ってみましょう。

もし、ハウスメーカーが気に入らないまたは営業マンがパッとしないと感じたら予算金額を実際の予算よりかなり低くしてしまえばそれまでですね。

投稿者 takaya : 05:43 | コメント (0) | トラックバック

2006年01月22日

もらい忘れてませんか?電柱敷地料

私の土地の敷地内に電柱が立っています。

皆さん,知ってますか?敷地内に電柱があると電力会社から
電柱敷地料』というものが貰えるのです。電力会社からのお礼みたいなものでしょうね。

さて,いくらでしょうか?


大体,3,5,10年単位での契約で年額1000円~1500円程度となっています。

な~んだ,少ないじゃん・・・とぶ-たれているあなた
今の時代,1500円の金利をつけるためにはいくら預金しなくてはいけないと思いますか?

そう考えると結構,大きいなと思うのは私だけ?

とにかく,もらえるものは貰っておきましょう~~

投稿者 takaya : 07:27 | コメント (0) | トラックバック

建築条件付きの土地

『建築条件付きの土地』って知ってますか?

建築条件付きの土地とは簡単に説明すると、その土地を購入した場合“指定の建築業者で建てなさい”という条件がついた土地のことを言います。

つまり、“建築条件付きの土地”を購入すると、購入者は建築業者を自由に選択することが出来なくなるのです。

一般的に,土地の売買契約から3ヶ月の間(任意の期間)に売り主、又は売り主指定の工務店と建築請負契約を結び、この期間内に建物を建てる契約をしない場合は、土地の販売を白紙に戻すというものです。

ではなぜ売主はこのような売り方をするのでしょうか?

それは、建築条件付の土地を販売することは、売主にとって都合が良いことが多いからです。

ここで,売主からみた建築条件付の土地のメリットは

1)土地だけでなく、粗利の大きい建物も一緒に販売できる

2)建売にする場合の初期投資費用が不用であり、また、売れ残った場合の大きなリスクも背負わなくて良い
 
もちろん,買主には『フリープランで、できますよ』と進めることができます。


指定の業者が買主の希望する工法で希望の間取りを実現できるのなら良いのですがそうでない場合,妥協をする事になります。

また,3ケ月以内に契約をする必要があるので細部まで煮詰めるには時間が足りないと思われます。
その結果,あとからオプションの追加料金が発生したり,『こんなはずでは無かった』と解約をすれば解約手数料が発生します。

売主にすれば解約手数料だけはちゃっかり受け取って違う相手にまた売りつければいいので痛くも痒くもありません。

このように,建築条件付き土地を購入して家を建てる場合,建物の契約先が決まっているため主導権が売主側にあるのが最も大きな特徴です。

そもそも,建築条件付きの土地は人気のある土地である事が多いです。人気のない土地に条件を付けていては売れませんので当然ですよね。

ここで問題なのは、買い手がこの土地をどうしても欲しいという事を売主は知っているということです。
そして、もしあなたとの商談が失敗しても人気のある土地なので次の商談相手がすぐ見つかるのです。

このように、主導権を売主が完全に握っている状況で粗利の大きい建物の契約も交わしたならば満足のいく家が出来るのでしょうか?

もし,良心的でない業者で細かな建物の打合せをしないで、建物契約をしてしまうようなことになれば確実に結果は見えてきます。

もちろん,全ての建築条件付きの土地を否定しているわけでは有りません。良心的な業者もいるでしょうし,そういった業者の判断を間違わなければ構わないと思います。

一言で言えば,建物の契約を急がす相手にはご注意を

投稿者 takaya : 06:32 | コメント (0) | トラックバック

2006年01月21日

日当たり の確認方法

大抵の人は敷地の中に建物を配置するときに南側に庭をとれるようにすると思います。日当たりを確保するためですね。

では,実際どれくらいの庭をとれば日当たりがよくなるのか?
南側に何も無いときにはもちろんそんな事を考える事は無いのだけれど家が建っている場合は前の家の影の長さを考えたほうが後々後悔しないと思います。

それには太陽の高度を確認する必要あり。
一年でもっとも日の短い(太陽高度が低い)冬至の日の高度は東京では約31度。
簡単にするため30度とすると昔,高校で習った三角関数の計算で30度の角度を持つ直角三角形の辺の日を思い出せば仮に1mの高さの影はルート3つまり1.73mになります。

前面の建物の高さの1.7倍の影が冬至の日の影の長さ』と覚えておけばいいでしょう。

逆に夏至の日の東京での太陽高度は78度。
夏では逆に日陰がほしいから,同様に考えて庇の長さを考慮すると涼しく過ごせると思います。


参考までに太陽高度の求め方

冬至
90度ー(測定地点の北緯)23.4(地軸の傾き角度)

夏至
90度ー(測定地点の北緯)23.4(地軸の傾き角度)

冬至と夏至で地軸の傾き角度の符号が変わります。
東京の北緯は35.5度,北関東の前橋の北緯は36.2度です。
当てはめて計算してみてください。

 

投稿者 takaya : 07:14 | コメント (0) | トラックバック

2006年01月20日

キッチン

キッチンはすべて妻に任せました。私は掃除,洗濯,子守りといった一通りの事はしますが料理だけはしないのです。

理由は単に料理が好きでないだけ。
そんな『料理しないぞ』光線をかもし出しているのか解らないけど妻も料理だけは私に頼みません。

といったわけで,妻単独で決めたキッチンは

松下電工のGENEOです。

理由は引き出しの取っ手が無くすっきりしている事と色(パールボルドー)が好みである事。

GENEOの特徴はシンク下の引き出しの上に板が渡せて踏み台になる事がありました。背の小さい方なら重宝するかもしれません。


他のメーカーの特徴は
サンウェーブのPittoはCMでも有名なパタパタクンがあること。

2chの掲示板にパタパタクンは出し入れする時に音がうるさいとの書き込みがありましたが真実はどうなんでしょうか?

クリナップのクリンレディはシンクに水道の水を流しても音が小さいような設計にしてある事。


どれを選んでも今の雇用促進住宅のキッチンとは比べ物にならない位豪華です。

投稿者 takaya : 06:28 | コメント (0) | トラックバック

2006年01月19日

土地の境界のブロック

私の場合、市有地売却として100坪の土地が売りに出ていてそのうちの42坪を購入しました。

残りの土地はAさんが購入し、私からしてみれば隣人となるわけです。
そのAさんは私より早く家を建てる予定で、その前段階として60cmの土盛りをするので土留めのブロックを作るとの連絡がありました。

そこで、問題になるのが境界のブロックの費用負担です。

私たちの場合はAさんから提案があり『境界線にブロックの中心が来るように設置させて下さい。費用は私達(Aさん)がもちます。』との連絡がありました。
ブロックの半分の土地を提供ください。その代わり費用は持ちますよ。ってことですね。

少し、申し訳ない気がします。
境界のブロックをすべて相手方に負担させていいのか??


確かに,こちらとしてはありがたい話です。

がっ,結局は,お隣さんでもあることだしこれから長い時間をお付き合いしていくのだからこちらでも費用を負担する事にしました。


当時,商談をしていたC工務店の方に相談したところ 『基本的には境界のブロックは双方の話し合いによりますが費用は折半としている方が多いです。』とのこと。

確かにお隣同士なのにそれぞれの敷地にブロックをしている家ってあまり見ないよね。


この辺のことって,結構悩んでいる人いるんじゃないかな~。建売だったらその辺は楽だよね。

投稿者 takaya : 06:43 | コメント (1) | トラックバック

サッシ

埼玉県民共済住宅のサッシはトステム,新日軽,立山アルミの中から選びます。

各メーカーの商品は
トステム シンフォニーウッディ

新日軽 アルプラ70

立山アルミ アペックス

新日軽のガラスは
ペアパンプロテクトガラスを使っています。

これらは埼玉県民共済住宅に展示してあり,設計士さんは『好みの色で決めてください。』
と言っていました。

色で決めるのもいいけど各社,性能はどうなのだろう?

一応,カタログに記載されている性能を比較してみましたが殆ど同じでした。
『色で決めてください』って言うのもうなずけます。


ちなみに,

○断熱性・・・H以下の数値が大きいほど優れる
 トステム ;H3
 新日軽  ;H3
 立山アルミ;H3
 ペアガラスはすべて空気層12mm

○気密性・・・A以下の数値が大きいほど優れる
 トステム ;A4
 新日軽  ;A4
 立山アルミ;A4

○遮音性・・・T以下の数値が小さいほど優れる
 トステム ;T1(25) ( )は等級
 新日軽  ;T1(25)
 立山アルミ;T1(25)

○水密製・・・W以下の数値が大きいほど優れる
 トステム ;W4(35) ( )は等級
 新日軽  ;記載なし
 立山アルミ;記載なし

○耐風性・・・S以下の数値が大きいほど優れる
 トステム ;S3(160) ( )は等級
 新日軽  ;S3(160)
 立山アルミ;記載なし

一部,記載されてない部分もありますがほぼ,同性能の商品と考えて良いのでしょう。
枠はどのメーカーも外側アルミで内側が樹脂になっており形状は各社違います。

この辺で差がでるのかも知れませんね。

ちなみに,2Chの掲示板では新日軽が一番結露しにくいという投稿がありました。


結局,私たちは新日軽を選びました。
設計士さんの言うとおり色を見て決めたのです。

投稿者 takaya : 05:42 | コメント (0) | トラックバック

2006年01月18日

納戸のドア

このように納戸にドアを2つ付けました。最初は右側(1)しか無かったのですが(2)
を追加したのです。

nando.JPG

考えられるメリットは
1)収納力のアップ
例えば,納戸の左側には夏服の衣装箱を右側には冬服の衣装箱を一杯に積んでも引き出しが容易になる。

2)通気がよくなる
納戸は押入れと同様,空気(湿気)がこもりがちになり結露やカビの心配もあり。
両方にドアを付けることで改善される。

デメリットは
埼玉県民共済住宅では1部屋に付1ドアが標準。追加したドアはオプション扱いとなる。
金額は59,800円です。

投稿者 takaya : 22:06 | コメント (0) | トラックバック

設計士打合せ 5回目

間取りが決定していたので打ち合わせの初めに概略の見積もりを頂きました。

建物本体価格で 約1600万円 です。

建坪が約42坪なので坪単価 38万円になりますね。

建物本体中の主なオプションは

・バルコニーの差額
 埼玉県民共済住宅では2坪までは標準で超えた分がオプションとなります。
 単価は38,700円/m2,ちなみに以前交渉していた工務店では
 70,000円/m2でしたのでやはり埼玉県民共済住宅は安い。

・キッチン関係で
 昇降戸棚,IHヒーター,食器洗い乾燥機及び付属工事

・2F洗面化粧台及び付属工事

・エコキュート

・下駄箱の標準品との差額

・その他建具工事

といったところです。


我が家の場合,この他に掛かる費用として土盛りをするので土盛り,深基礎工事が見込まれます。

さらに,カーテン工事,外構工事,登記費用,その他雑費を含めると予算をオーバーする可能性が出てきました。

最後に,先日決めた設備の一覧を渡しました。

投稿者 takaya : 06:17 | コメント (0) | トラックバック

2006年01月17日

設備選定

今日は金曜日,子供が週に1回,午前中だけプリ幼稚園のような所へ行く日です。

この機会を待っていた!

前回の打ち合わせ時にまで決めておくはずだった設備類,子供がいないこのチャンスに一気に決めてしまおう
・・・と意気込んで妻と二人で埼玉県民共済へ。

子供がいるとゆっくり決められません。特にうちのこの場合は一人遊びをしてくれないので常に私達に話しかけてくるのでね。


今日の所要時間は1時間半,大体の設備を決めてしまいました。
あらかじめ下調べしていた事もあったのだけど子供がいないと速い速い!!

ちなみに私たちが決めた設備は

 1)屋根;洋瓦(フラットタイプ) 色;マットグリーン

 2)基礎の巾木;みかげ石のライトグレー

 3)サッシ;新日軽 アルプラ70 色;CBブラウン

 4)床材;永大産業

 5)室内ドア;ラジアーターパイン

 6)玄関収納;住友林業クレスト エントランスキャビネット

 7)キッチン;松下電工 GENEO 色;パールボルドー

 8)コンロ前の壁;パネル 色;ホワイト

 9)洗面台;INAX  色;フルーツウッド

10)トイレ;TOTO ZC1  色;パステルアイボリー

11)ユニットバス;ヤマハ

12)玄関床材;みかげ石  色;ライトグレー


まだ決まっていないのが外壁と玄関ドアです。
外壁はサイディングとALC板があり性能に優るALC板にしたいのですが色の種類が少ない・・・

玄関ドアは妻と私の間での意見が食い違っているのです。

投稿者 takaya : 23:52 | コメント (0) | トラックバック

市有地は安い?

42坪の市有地を1050万で購入しました。坪単価25万円となりますが果たして安いの?

安くないんだったらたくさんの条件が付いているしかえって損なんじゃないか。

全くその通り!
もちろん確認しました。

これを検証するため,近所の不動産屋で調査することに決定。

でも、どこの不動産屋にしようか?不動産屋なんて滅多に行かないから敷居たかいよな~

取りあえずチラシをパラパラめくっていくと。。。 んっ、○○市で坪単価20万円?市有地よりも安いじゃないか。もしかしたら市有地といっても安くないんじゃないの?そんな疑問が頭をよぎる。
○○市の場所はどこだ・・・って確認できないじゃん。地図小さすぎ。
よ~し、この不動産屋に行ってみよう!

早速、妻と一緒に出動しました。

(余談)
これって,不動産会社の罠なんですよね。目玉商品として安い物件を目立つように表示。地図も載せているけど虫眼鏡で見ないと分からない,いや見ても分からないようなものをのせておいて連絡させるんですよ


-----ここから不動産屋さんとの実際の会話のやり取りです。-----


takaya
このチラシを見てきたんですけど。

不動産屋
はい、この物件ですね。少々お待ちください。

takaya
場所は何処になるんですか?この地図だと良く判らなくて。

不動産屋
○○市□□の方になります。坪単価は20万円ですからお安いですよ。
ただ、この土地は市街化調整区域なんですよ。


な~んだ、市街化調整区域なのか。だから安いのだ。市街化調整区域は行政によって開発の制限が掛けられている地域のこと。はっきりいえば、現状より発展はしにくいってわけ。
別に、都会に住みたいって訳ではないけど『これ以上発展しませんよ』って決まっている土地はちょっと寂しい気がする。

不動産屋
お客様、こちらの物件は如何でしょう?


すかさず、不動産屋が他の物件を紹介。手にはすかさず別の物件を用意している。
あのチラシはおとりなのだ。やはり、チラシを見た人は真っ先に金額に目が行くでしょう。格安の物件を載せしかも場所が解かりにくい様 な地図を使い問い合わせを待つ。
う~ん、不動産屋の常套手段か。


余計な話を聞くつもりはない。すかさず本題に持ち込まないと。


takaya
あのー、○○市△△付近の土地が希望なんですけど。

不動産
△△付近の土地ですね。もちろんございます。少々お待ちください。

不動産
これなどは如何でしょうか。50坪で日当たりも確保されています。


この不動産屋さん、中々、感じは良い人でした。人当たりもよく、初めから買う気が無いのにごめんなさい。

takaya
ちなみに△△付近の土地は坪単価いくら位なんですかね?

すかさず核心を突く。帰ってきた答えは

不動産屋
△△付近でしたら坪30万円位ですね。去年,ショッピングモールが出来たでしょう。それで以前よりは高くなって来てますね。事実,△△付近の土地をお探しのお客さんも増えていますよ。

(補足)
買おうとしている市有地の周辺に,最近ショッピングモールが出来すごく便利になりました。これも市有地を買おうと決めた動機の一つでもあります。

takaya
30万ですか。結構するんですね。
50坪位の土地が欲しいと思っていたんですけど,すみません予算が足りません。また,出直してきます。

といって,そそくさと不動産屋を後にする。
聞くことを聞けば後は退散のみ。

念には念を入れて別の不動産屋にもさぐりを入れるが同じような答え。
そうか,相場は坪単価30万円なんだ。

市有地は,25万円だから実質,17%引きか。腹は決まった!!


-----不動産屋さんとの実際の会話のやり取り終わり。-----


・・・・・というわけで無事,市有地を購入したのでした。
それから数年,未だに家建たず。そうです,預金を使い果たし資金不足なので~す。

とりあえず,土地を確保してからまた,お金をためて家を作るというプランだったのだけど,これだと税金が重くなるって事をまだ知らずにいたのです。

土地は資産,資産を持っている人には税金を払ってもらいましょう。但し,住宅用の土地(既に建っている)については軽減しますよ。
それ以外の人はお金持ちですね~。たくさん払ってくださいよ。
というのが税務署の考えのようです。 

この辺についてはまた後術します。

投稿者 takaya : 06:09 | コメント (0) | トラックバック

2006年01月16日

土地探し(市有地を買いました)

2002年 3月に住宅用の土地を買いました。敷地は42坪。
土地は市有地の公売によるものです。
市有地とは,文字通り市で所有している土地のことです。

その市有地を年1回,公売しており応募して見事,当選したのです。(本当は一人しかいなかったので無抽選でした。)

市有地は間に不動産業者がいないのでその分安い(はず)です。ただし,そのほかに条件がいくつかありました。この条件はそれぞれの市によって違うと思いますが私の場合は以下の条件付でした。

1)契約後,5年以内に住居を建てることが条件
『市有地を安く売る代わりに市民になって下さい』というのが市の要望というか条件なのです。
ちなみに,空き地になっているからと言って駐車場など,営利目的での利用も禁止されています。

2)登記後も勝手に売買できない。
1)と関連していますが勝手に土地を売買する事は禁じられています。
転勤等で止むを得なく手放すときは市の許可が必要とのこと。

3)『買戻特約付所有権移転登記』となる。
 土地を購入すれば登記を行うのですが『買戻特約』なる聞きなれない言葉が付きます。
買戻特約とは(以下,市の説明書類から抜粋)
・売買代金の納付後,7年間の買戻特約を付けて所有権移転登記をする。
・買戻しは,土地の引渡し後,5年以内に住宅の建築を完了し入居しないなど,
 買受人に契約違反があった場合に行われる。
・買戻し特約登記の抹消は,原則として7年経過後に買受人が市へ抹消の手続きの申し出を行う。(申し出をしないと自動では抹消されない。)
なお,登録抹消の費用(登録免許税)は買受人が支払い市で手続きをする。

・・・とまあ制限だらけですがではメリットは何?と思われると思いますが
やはり,土地が安い事です。

本当に安いのか??

投稿者 takaya : 07:04 | コメント (0) | トラックバック

2006年01月08日

ミサワホーム  MGEOへの疑問

TV東京のワールドビジネスサテライトでリフォームを行うときの地震対策について特集がありました。

その中で,ミサワホームが行っているMGEOという制震装置について紹介がありなるほどなと感じました。

MGEOは壁の中にセンターパネル(大きな振り子のような物)を入れて地震の際にセンターパネル揺れて地震の横方向の力と反対の方向の力を加えて打ち 消す事で建物を揺れないようにする方式だそうです。

リフォームの時にも壁を剥がすだけで施工出来るので費用の負担も少なく効果も高いとミサワホームの担当者が宣伝していました。

最近は大きな地震も多く地震対策として魅力的に思う方も多いのではないでしょうか?

確かに,地震には効果ありそうですね。理に適っていると思います。
ただ,一つ疑問なのは,壁の中にセンターパネル(鉄)を入れるという事はその部分の断熱がどうなっているのかな?

外断熱工法ならこの心配は有りませんが壁の中に断熱材を入れる内断熱工法ではこの点はどうするのでしょうか?鉄では断熱は殆どされていない事に成るので鉄の表面が結露を起こし壁体内結露を起こすのでは?
残念ながら,ミサワホームは内断熱を採用しています。

それとも,外気に触れる壁には採用しないのでしょうか?それで十分な性能が発揮できるのなら問題ないのですが。
この点が非常に疑問に感じました。

↓MGEOの画像
MGEO.jpg

投稿者 takaya : 07:02 | コメント (2) | トラックバック